Exceso de cabida u obra nueva: qué hacer cuando los metros no cuadran

Dos formas de descuadrar

Cuando la superficie real supera la inscrita, pueden pasar dos cosas:

• Obra nueva no declarada: se construyó algo que nunca existió en escritura —una ampliación, un cerramiento, un anexo—. Se regulariza con la declaración de obra nueva, por antigüedad si la obra tiene los años suficientes.
• Exceso de cabida: no se construyó nada nuevo, pero la medición inscrita era menor que la real —errores antiguos de medición, lindes mal descritas—. La finca «cabe» más de lo que dice su título.

Distinguirlas importa porque el procedimiento cambia: la obra nueva se declara como construcción; el exceso de cabida se acredita como rectificación de la realidad física de la finca.

Cómo se arregla cada una

En ambos casos la pieza central es técnica: medición real por un arquitecto o aparejador, con planos y certificado, que acredite qué hay construido y desde cuándo. Con ese documento se escritura la declaración o la rectificación y se inscribe en el Registro; después se actualiza el catastro para que las tres fuentes vuelvan a contar la misma verdad.

Por qué importa tanto al vender

El comprador que pide hipoteca manda a un tasador, y el tasador mide. Si la realidad no coincide con el registro, la tasación se complica y el banco puede frenar la operación. Además, el comprador pagará ITP y registrará según lo inscrito: nadie quiere pagar por metros que «no existen».

Nuestra recomendación práctica: si sospecha un descuadre, resuélvalo antes de anunciar. Es un trámite de semanas que protege una venta de meses. Y si ya tiene comprador, dígalo desde el principio: estas cosas se negocian bien a tiempo y muy mal en la víspera de notaría.