Impuestos al vender un piso heredado en Aragón
Heredar no es el final del papeleo: al vender la vivienda heredada tributa la ganancia en el IRPF y la plusvalía municipal. Le explicamos qué se paga, qué se puede deducir y cómo planificarlo para no llevarse sustos.
Primero: ya pagó al heredar
Al aceptar la herencia liquidó el Impuesto de Sucesiones por el valor declarado del inmueble (en Aragón, con reducciones importantes para familiares cercanos) y la plusvalía municipal por la transmisión mortis causa. Eso ya está hecho. Al vender, tributa dos veces más, pero por cosas distintas: la ganancia que la vivienda haya tenido desde que se heredó (IRPF) y la subida del suelo urbano desde la herencia hasta la venta (plusvalía municipal).
La ganancia patrimonial en el IRPF
La cuenta es: precio de venta − valor de adquisición. Y el valor de adquisición no es lo que costó el piso en su día a sus padres: es el valor por el que se declaró en la herencia, más los gastos y tributos de la herencia proporcionales (notaría, registro, sucesiones), más mejoras, menos, en su caso, lo deducible. Si vende poco después de heredar, la ganancia suele ser pequeña.
La ganancia tributa en la base del ahorro por tramos (tipos estatales vigentes con carácter general):
| Ganancia patrimonial | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 28 % |
Los tramos son progresivos: una ganancia de 60.000 € no paga el 23 % sobre todo, sino el 19 % de los primeros 6.000 €, el 21 % hasta 50.000 € y el 23 % del resto.
Qué puede restar de la ganancia
- Los gastos de la herencia proporcionales al inmueble: impuesto de sucesiones, notaría y registro de la adjudicación.
- Los gastos de la venta: comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación registral de cargas.
- Las inversiones y mejoras realizadas (reformas que mejoren la vivienda, con factura), no el simple mantenimiento.
Bien documentada, la diferencia entre «lo que pensaba que iba a pagar» y lo que paga de verdad puede ser considerable.
La plusvalía municipal, otra vez
Sí, también al vender: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se devenga en cada transmisión. Desde la reforma de 2021, puede elegir el método que menos pague y, si no hubo ganancia real en el suelo, puede no haber impuesto. Lo detallamos en la plusvalía municipal al vender en Zaragoza.
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