Nuda propiedad en Zaragoza: vender la casa y seguir viviendo en ella
Vender la nuda propiedad significa cobrar por la vivienda hoy y conservar el usufructo: el derecho a vivir en ella o a alquilarla mientras usted viva. Cada vez más mayor de 65 años lo usa para completar su pensión. Así funciona.
Propiedad dividida en dos derechos
La propiedad completa de una vivienda puede separarse en dos derechos: el usufructo —usarla, vivir en ella o alquilarla— y la nuda propiedad —ser el dueño «en espera»—. Cuando usted vende la nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio, el comprador paga hoy y será propietario pleno cuando usted falte; mientras tanto, la casa sigue siendo suya para vivir o arrendar.
Es una figura antigua y perfectamente legal, con escritura pública e inscripción en el Registro, que encaja bien en personas mayores sin herederos directos o que prefieren liquidez en vida a dejar la vivienda en herencia.
Cuánto vale la nuda propiedad: la regla del 89
Para valorar un usufructo vitalicio, la normativa fiscal usa una fórmula sencilla: el usufructo vale 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje del valor total, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad es el resto hasta el 100 %.
| Edad del usufructuario | Usufructo (89 − edad) | Nuda propiedad | El comprador pagaría* |
|---|---|---|---|
| 70 años | 19 % | 81 % | 145.800 € |
| 75 años | 14 % | 86 % | 154.800 € |
| 80 años | 10 % (mínimo) | 90 % | 162.000 € |
| 89 años o más | 10 % (mínimo) | 90 % | 162.000 € |
*Valor fiscal de referencia para impuestos: es la base de cálculo legal, no necesariamente el precio final de mercado, que también descuenta el uso durante la espera. Una operación real suele cerrarse por debajo de la tabla.
Traducido: cuanto mayor es usted, más vale lo que vende, porque la espera del comprador es estadísticamente menor.
Quién compra la nuda propiedad
Inversores particulares y patrimonialistas que no tienen prisa: compran una vivienda con descuento y sin gestionar alquileres, a cambio de esperar. En Zaragoza hay mercado para este producto, sobre todo en pisos bien ubicados y con el usufructuario con expectativa de vida razonable según la fórmula.
La operación se firma en notaría como una compraventa normal, se inscribe, y usted recibe el precio en el acto. Puede además reservarse condiciones —por ejemplo, que el comprador asuma los derramas o el IBI— que se negocian caso a caso.
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